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Einheitliches Vertragswerk bei Grunderwerbssteuer

Wann liegt es vor?

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück erwerben und anschließend bebauen lassen, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt nicht nur den bloßen Bodenwert mit Grunderwerbsteuer belastet (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises), sondern auch die späteren Bauerrichtungskosten. Grund hierfür sind die Regelungen zum sogenannten einheitlichen Vertragswerk, nach denen zu prüfen ist, ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das unbebaute oder das (zukünftig) bebaute Grundstück war.

Hinweis: Durch diese umfassendere Besteuerung kann die Grunderwerbsteuer schnell um mehrere tausend Euro höher ausfallen als vom Bauherrn ursprünglich bei seiner Finanzierung eingeplant.

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben die Regelungen zum einheitlichen Vertragswerk nun in gleichlautenden Erlassen zusammengefasst. Danach gilt:

  • Vereinbarungen der Kaufparteien: Ob der Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in unbebautem oder (zukünftig) bebautem Zustand ist, richtet sich nach den Vereinbarungen von Käufer und Verkäufer. Haben sie das bebaute Grundstück zum Vertragsgegenstand gemacht, ist dieser Zustand für die Grunderwerbsteuer relevant – selbst wenn das Grundstück bei Abschluss des Kaufvertrags noch unbebaut ist.
  • Rechtlicher Zusammenhang: Wurden selbständige Verträge über Grundstückskauf und Bauleistungserbringung geschlossen, spricht für ein einheitliches Vertragswerk, wenn die Vertragstexte miteinander verknüpft sind, die Vereinbarungen in einer Urkunde zusammengefasst sind oder ein Gesamtpreis vereinbart ist. Für eine Verknüpfung beider Verträge spricht zudem ein Baubeginn vor Vertragsschluss oder eine Veräußerung des Grundstücks nur an Erwerber, die vorher eine Treuhandvollmacht zum Abschluss der übrigen Verträge erteilt haben.
  • Sachlicher Zusammenhang: Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand kann sich auch ergeben, wenn der Grundstückskäufer bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags nicht mehr über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung frei entscheiden konnte. Ein solcher objektiv enger sachlicher Zusammenhang liegt vor, wenn sich der Erwerber bereits bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags an die Bebauung des Grundstücks durch den Veräußerer gebunden hat. Gleiches gilt, wenn ein Bauunternehmen seine Grundstücke nur an Interessenten veräußert, die mit ihm auch den Bauvertrag abschließen (faktischer Zwang).

Hinweis: Die ausführlichen Erlasse können hier nur ausschnittsweise dargestellt werden. Wer den Kauf eines Grundstücks samt anschließender Bebauung plant, sollte vorab mit seinem steuerlichen Berater besprechen, welche grunderwerbsteuerlichen Folgen einkalkuliert werden müssen. Die Erlasse bieten hierfür eine gute Hilfestellung.

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